Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılmış olması, sürenin sonunda kiracının kendiliğinden taşınmazdan çıkarılabileceği anlamına gelmez. Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda düzenlenen sebeplerden birinin gerçekleşmesi gerekir. Bu sebeplerden biri de kiracının geçerli bir tahliye taahhütnamesi vermesidir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kullanmakta olduğu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltarak kiraya verene teslim edeceğini yazılı biçimde üstlenmesidir. Ancak imzalanan her belge geçerli kabul edilmez. Taahhütnamenin düzenlenme zamanı, içeriği, imzaları ve tahliye tarihi hukuki sonucu doğrudan etkiler.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden ayrı olarak düzenlenen ve kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini açıkladığı yazılı belgedir. Geçerli bir taahhüt bulunduğunda kiraya verenin ayrıca ihtiyaç, yeniden inşa veya iki haklı ihtar gibi başka bir tahliye sebebini kanıtlaması gerekmez.
Bununla birlikte taahhütnamenin varlığı, kiraya verene kiracıyı doğrudan taşınmazdan çıkarma yetkisi vermez. Kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kanuni tahliye yollarından birine başvurulmalıdır. Kapının kilidinin değiştirilmesi, kiracının eşyalarının dışarı çıkarılması veya elektrik ve suyun kestirilmesi gibi uygulamalar hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerli Olması İçin Gereken Şartlar
1. Taahhüt yazılı olmalıdır
Kiracının sözlü olarak belirli bir tarihte taşınacağını söylemesi, tek başına tahliye taahhütnamesi sayılmaz. Taahhüdün yazılı bir belgeye bağlanması ve kiracı tarafından imzalanması gerekir.
Belgenin tamamının kiracının el yazısıyla hazırlanması zorunlu değildir. Bilgisayarda veya matbu şekilde düzenlenen bir metin de kiracı tarafından usulüne uygun biçimde imzalanmışsa yazılılık şartını karşılayabilir. Buna karşılık mesajlaşmalar, sözlü görüşmeler veya içeriği belirsiz yazışmalar her somut olayda aynı ispat gücüne sahip değildir.
2. Taahhüt, taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmelidir
Geçerlilik bakımından en önemli şartlardan biri, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesidir. Bunun amacı, konut veya işyerine ihtiyaç duyan kiracının kira ilişkisi kurulurken baskı altında taahhüt vermesini önlemektir.
Anahtar henüz kiracıya teslim edilmeden veya kira sözleşmesi kurulurken alınan tahliye taahhüdü, kanunda aranan zamanlama şartını karşılamaz. Bu nedenle yalnızca belgenin üzerinde yazılı tarihe değil, taşınmazın fiilen hangi tarihte teslim edildiğine de bakılması gerekir.
Kanunda teslimden sonra beklenmesi gereken belirli bir gün veya ay öngörülmemiştir. Önemli olan, kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra bağımsız iradesiyle taahhütte bulunmasıdır. Buna rağmen uygulamada tarih ve teslim sırasının açıkça belgelenmesi, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.
3. Tahliye tarihi açık ve belirli olmalıdır
Taahhütnamede kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmelidir. Gün, ay ve yıl içeren kesin bir tarih yazılması en güvenli yöntemdir.
“Kiraya veren istediğinde”, “ev satıldığında”, “uygun bir zamanda” veya “kira süresinin sonunda” gibi belirsiz ifadeler uyuşmazlığa neden olabilir. Tahliye yükümlülüğünün hangi tarihte doğduğunun belgeden anlaşılabilmesi gerekir.
Belgenin düzenlendiği tarih ile taşınmazın boşaltılacağı tarih birbirinden farklı kavramlardır. Her iki tarihin de taahhütnamede ayrı ayrı ve açık biçimde gösterilmesi gerekir.
4. Taahhüt kiracı tarafından verilmelidir
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı tarafından imzalanması gerekir. Taşınmazda kiracıyla birlikte yaşayan fakat kira sözleşmesine taraf olmayan bir kişinin tek başına verdiği taahhüt yeterli değildir.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa taahhütnamenin bütün kiracılar tarafından imzalanması önem taşır. Kiracının şirket veya başka bir tüzel kişi olması hâlinde ise belgeyi imzalayan kişinin şirketi temsil etmeye yetkili olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Vekil aracılığıyla taahhüt verilmesi durumunda vekâletnamenin kapsamı ayrıca incelenmelidir. Genel ifadeli bir vekâletnamenin her durumda tahliye taahhüdü verme yetkisini kapsadığı varsayılmamalıdır.
5. Kiracının iradesi serbest olmalıdır
Taahhüt; tehdit, baskı, aldatma veya esaslı bir yanılma sonucunda imzalanmış olmamalıdır. Kiracının iradesini sakatlayan bir durum varsa belgenin geçerliliği tartışmalı hâle gelebilir.
Özellikle kira sözleşmesi yapılırken boş olarak imzalatılan ve tarihleri sonradan doldurulan belgeler ciddi ispat uyuşmazlıklarına yol açabilir. Bu nedenle düzenleme tarihi, tahliye tarihi, taşınmaz bilgileri ve taraflara ilişkin alanların imza anında eksiksiz doldurulması gerekir.
6. Kiralanan taşınmaz açıkça belirtilmelidir
Taahhütnamenin hangi konut veya işyerine ilişkin olduğu anlaşılabilmelidir. Taşınmazın açık adresi; mümkünse bağımsız bölüm numarası ve kira sözleşmesiyle bağlantısını gösteren bilgiler belgeye yazılmalıdır.
Aynı taraflar arasında birden fazla kira ilişkisi varsa taşınmaz bilgilerinin eksik bırakılması, taahhüdün hangi kiralanana ait olduğu konusunda tereddüt yaratabilir.
7. Aile konutu niteliği ayrıca değerlendirilmelidir
Kiralanan yer aile konutu olarak kullanılıyorsa, kiracı olmayan eşin durumu önem kazanabilir. Aile konutlarına ilişkin koruyucu hükümler nedeniyle eşin kira ilişkisine taraf olup olmadığı, taahhütten haberdar bulunup bulunmadığı ve açık rızasının alınıp alınmadığı somut olaya göre değerlendirilmelidir.
Bu tür taşınmazlarda eşin yazılı rızasının alınması, ileride ortaya çıkabilecek geçerlilik ve tahliye tartışmalarını azaltabilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Noterde Düzenlenmesi Zorunlu mudur?
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için mutlaka noter tarafından düzenlenmesi gerekmez. Kiracı ile kiraya veren arasında adi yazılı şekilde hazırlanan ve kiracı tarafından imzalanan belge de diğer geçerlilik şartları bulunuyorsa hukuki sonuç doğurabilir.
Bununla birlikte noter huzurunda düzenlenen veya tarih ve imzası noter tarafından onaylanan taahhütname, belgenin tarihi ve imzası konusunda çıkabilecek itirazları azaltır. Özellikle icra takibi sırasında kiracının imzaya veya tarihe itiraz etmesi hâlinde belgenin düzenlenme şekli sürecin nasıl devam edeceğini etkileyebilir.
Dolayısıyla noter zorunlu olmamakla birlikte ispat güvenliği bakımından önemli bir avantaj sağlar.
Tahliye Tarihi Geldiğinde Ne Yapılmalıdır?
Kiracının taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmazı boşaltması gerekir. Kiracı taşınmazı tahliye etmezse kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde kanuni yollardan birine başvurmalıdır.
Kiraya verenin önünde temel olarak iki seçenek bulunur:
İlamsız icra yoluyla tahliye
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak bir ay içinde icra dairesinde tahliye takibi başlatabilir. Bu takip için önceden zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekmez.
Tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesi üzerine kiracıya taşınmazı boşaltması için on beş günlük süre verilir. Kiracı, tahliye emrine karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Bundan sonra kiraya verenin, itirazın içeriğine ve dayanak belgenin niteliğine göre görevli mercide gerekli hukuki başvuruyu yapması gerekir.
Tahliye davası açılması
Kiraya veren doğrudan tahliye davası açmayı da tercih edebilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa görevli sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
Arabuluculuğa başvuru ve dava işlemleri bakımından bir aylık sürenin kaçırılmaması büyük önem taşır. Kanunda öngörülen süre içinde kiracıya dava açılacağının yazılı şekilde bildirilmesi bazı durumlarda dava açma süresini uzatabilmekle birlikte, süre hesabı ve bildirimin içeriği somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Bir Aylık Süre Neden Önemlidir?
Tahliye taahhütnamesinde yazılı tarihin gelmesi, kiraya verene süresiz bir tahliye hakkı sağlamaz. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava yoluna ilişkin gerekli işlemleri yapmalıdır.
Bu süre geçirilirse ilgili taahhütnameye dayanılarak tahliye talep etme hakkı kaybedilebilir. Bu nedenle tahliye tarihi yaklaşmadan önce belgenin geçerliliği, başvuru yöntemi ve süreler yönünden incelenmesi gerekir.
Tahliye Taahhütnamesini Geçersiz veya Tartışmalı Hâle Getirebilecek Durumlar
Aşağıdaki durumlar taahhütnamenin geçerliliğini veya uygulanabilirliğini etkileyebilir:
- Taahhüdün taşınmaz teslim edilmeden önce alınması,
- Belgenin yazılı olmaması veya kiracının imzasını taşımaması,
- Tahliye tarihinin belirsiz bırakılması,
- Birden fazla kiracı bulunmasına rağmen belgenin yalnızca bazı kiracılar tarafından imzalanması,
- Belgeyi imzalayan temsilcinin yeterli yetkiye sahip olmaması,
- Taahhüdün baskı, tehdit, aldatma veya yanılma altında verilmesi,
- Taşınmaz bilgilerinin hangi kiralananın kastedildiğini belirlemeyecek kadar eksik olması,
- Boş bırakılan düzenleme veya tahliye tarihlerinin sonradan doldurulması,
- Kiraya verenin kanunda öngörülen bir aylık başvuru süresini geçirmesi.
Bu durumlardan birinin bulunması her olayda kendiliğinden aynı sonucu doğurmaz. Belgenin içeriği, kira sözleşmesi, teslim tarihi, tarafların davranışları ve mevcut deliller birlikte değerlendirilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanabilir mi?
Belgenin tarihi kadar taşınmazın fiilen ne zaman teslim edildiği de önemlidir. Kira sözleşmesi kurulurken ve anahtar henüz kiracıya verilmeden alınan taahhüt kanuni şartı karşılamaz. Taşınmaz daha önce teslim edilmişse durum ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracının kira borcu yoksa yine de tahliye istenebilir mi?
Evet. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kira borcunun bulunup bulunmamasından bağımsız bir tahliye sebebidir. Kiracının kiralarını düzenli ödemesi, geçerli taahhütten doğan boşaltma yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Kiraya veren ihtiyaç sahibi olduğunu kanıtlamak zorunda mıdır?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanılan süreçte kiraya verenin ayrıca kendisinin veya yakınının taşınmaza ihtiyacı bulunduğunu kanıtlaması gerekmez.
Taahhütname imzalanınca kiracı belirtilen tarihte otomatik olarak çıkarılabilir mi?
Hayır. Kiracı kendiliğinden taşınmazı boşaltmazsa icra takibi veya tahliye davası gibi kanuni yollara başvurulmalıdır. Kiraya veren kendi imkânlarıyla zorla tahliye gerçekleştiremez.
Tahliye taahhütnamesi yalnızca konutlarda mı kullanılabilir?
Hayır. Kanuni şartları karşılaması hâlinde konut kiralarında olduğu gibi çatılı işyeri kiralarında da tahliye taahhütnamesi düzenlenebilir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, doğru şekilde düzenlendiğinde kiraya verene etkili bir tahliye imkânı sağlayabilir. Ancak belgenin taşınmaz teslim edildikten sonra verilmesi, yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve doğru kişiler tarafından imzalanması gerekir.
Tahliye tarihinin gelmesiyle birlikte bir aylık başvuru süresinin başlaması, sürecin en kritik noktalarından biridir. Belgedeki tarih, imza, temsil yetkisi veya teslim zamanı konusunda uyuşmazlık bulunması hâlinde tahliye süreci uzayabilir. Bu nedenle hem taahhütname hazırlanırken hem de tahliye işlemlerine başlanırken somut kira ilişkisinin hukuki açıdan değerlendirilmesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira ilişkisinin şartları ve mevcut belgeleri farklı olduğundan somut uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme alınması tavsiye edilir.
Av. Abdullah Erdi ERTÜRK
0532 369 48 08
