Miras kalan bir ev, arsa veya başka bir taşınmazın birden fazla mirasçıya geçmesi, uygulamada zaman zaman ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Mirasçılardan biri taşınmazın satılmasını isterken diğerleri aileden kalan taşınmazın korunmasını isteyebilir. Tarafların anlaşamaması hâlinde ise uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi sürecine kadar ilerleyebilir.

Özellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesi sonucunda aileden kalan bir taşınmazın açık artırmaya çıkarılması ve üçüncü kişiler tarafından satın alınabilmesi uzun süredir mirasçılar açısından önemli bir sorun oluşturmaktaydı.

2026 yılında yapılan düzenleme ile bu konuda önemli bir değişikliğe gidildi. Yeni sistem, belirli şartların bulunması hâlinde miras kalan taşınmazın satışında ilk açık artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapılmasını öngörmektedir.

Ancak bu düzenleme, kamuoyunda zaman zaman ifade edildiği gibi mirasçılara her durumda uygulanabilecek sınırsız bir “öncelikli satın alma hakkı” tanımamaktadır. Hakkın hangi durumda kullanılabileceğinin ve hangi satışları kapsadığının doğru anlaşılması gerekir.

2026 Yılında Miras Kalan Taşınmazların Satışında Ne Değişti?

7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde değişiklik yapılmıştır.

Yeni düzenlemeye göre;

tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse ilk açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.

Dolayısıyla artık kanunun aradığı şartları taşıyan bir miras taşınmazı doğrudan üçüncü kişilerin de katılabileceği bir açık artırmaya çıkarılmayacaktır.

Önce mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alma imkânı tanınacaktır.

Bu uygulamanın temel amacı, aileden miras kalan taşınmazların mümkün olduğu ölçüde mirasçılar arasında kalabilmesine imkân sağlamaktır.

Mirasçılara Gerçek Anlamda Bir Önalım Hakkı mı Verildi?

Burada önemli bir hukuki ayrım bulunmaktadır.

2026 yılında getirilen düzenleme, klasik anlamda her satışta kullanılabilecek genel bir önalım hakkı değildir.

Düzenleme esas itibarıyla ortaklığın giderilmesi sonucunda gerçekleştirilecek açık artırmanın ilk aşamasına ilişkin özel bir satış usulüdür.

Başka bir ifadeyle mirasçılardan birine;

“Taşınmaz kim tarafından satın alınırsa alınsın aynı bedeli vererek sonradan taşınmazı alabilirsin.”

şeklinde genel bir hak verilmemektedir.

Bunun yerine kanun;

“Belirli şartları taşıyan miras taşınmazında ilk ihaleye üçüncü kişiler giremez, ilk fırsat malik mirasçılara tanınır.”

esasını benimsemiştir.

Bu nedenle düzenlemeyi mirasçılara tanınan öncelikli ihale imkânı olarak değerlendirmek daha doğru olacaktır.

Yeni Düzenlemenin Uygulanması İçin Hangi Şartlar Gerekiyor?

Mirasçılara öncelik sağlayan ilk artırma sisteminin uygulanabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.

1. Taşınmaz miras yoluyla edinilmiş olmalıdır

Düzenlemenin konusu, miras nedeniyle ortak mülkiyete geçen taşınmazlardır.

Örneğin anne veya babadan çocuklarına kalan bir ev, dededen torunlara kalan bir arsa veya murisin mirasçılarına geçen başka bir taşınmaz bu kapsamda değerlendirilebilir.

2. Maliklerin tamamının mirasçı olması gerekir

Taşınmazdaki mülkiyetin yalnızca mirasçılar arasında bulunması gerekir.

Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunuyorsa yeni düzenlemedeki özel ilk artırma sisteminin uygulanması mümkün olmayacaktır.

Bu nokta oldukça önemlidir.

Örneğin üç kardeşe miras kalan bir evde kardeşlerden biri payını daha sonra tamamen yabancı bir üçüncü kişiye devretmişse artık taşınmazda mirasçılar dışında bir malik bulunmaktadır. Böyle bir durumda yeni düzenlemenin uygulanma şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalıdır

Yeni sistem her türlü taşınmaz satışında uygulanmaz.

Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak evi normal şekilde satıyorsa, bir mirasçı kendi hakkıyla ilgili bir hukuki işlem yapıyorsa veya miras paylaşımı başka bir yöntemle gerçekleştiriliyorsa doğrudan bu düzenlemeden söz edilemez.

Düzenlemenin uygulanabilmesi için uyuşmazlığın ortaklığın giderilmesi sürecine gelmiş ve ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesine karar verilmiş olması gerekir.

İlk Açık Artırmaya Kimler Katılabilecek?

Kanundaki şartların bulunması hâlinde yapılacak birinci artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecektir.

Bu aşamada dışarıdan yatırımcılar, emlak şirketleri veya taşınmazla mülkiyet ilişkisi bulunmayan üçüncü kişiler ihaleye katılarak taşınmazı satın alamayacaktır.

Örneğin bir baba vefat etmiş ve geride üç çocuğuna miras olarak bir ev kalmış olsun.

Mirasçılardan biri evin satılmasını isterken diğer ikisi evin ailede kalmasını istemektedir.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi ve yeni düzenlemenin diğer şartlarının da bulunması hâlinde ilk artırma yalnızca bu taşınmazın malik mirasçıları arasında yapılacaktır.

Böylece evi aile içinde tutmak isteyen mirasçılara üçüncü kişilerden önce satın alma fırsatı verilmiş olacaktır.

İlk İhalede Taşınmaz Çok Düşük Bir Bedelle Alınabilir mi?

Yeni düzenlemenin dikkat çeken noktalarından biri de ilk artırmada uygulanacak bedel kriteridir.

Mirasçılar arasında gerçekleştirilen özel ilk artırmada, elektronik satış portalındaki tekliflerin belirlenmesinde taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzü esas alınmaktadır.

Dolayısıyla eski sistemdeki gibi taşınmazın değerinin çok altında bir bedelle aile içinden bir mirasçının taşınmazı elde etmesini sağlayacak bir düzenleme yapılmamıştır.

Amaç yalnızca taşınmazın aile içinde kalmasını sağlamak değildir. Aynı zamanda satıştan pay alacak diğer mirasçıların ekonomik haklarının korunması da hedeflenmektedir.

Örneğin bilirkişi değerlendirmesi ve satış işlemleri sonucunda bir taşınmaz için 6.000.000 TL muhammen kıymet belirlenmişse, mirasçılar arasındaki ilk artırmada sistem muhammen kıymetin tamamını esas alan teklif sınırı üzerinden işleyecektir.

Bu nedenle “mirasçılardan biri taşınmazı yarı fiyatına alabilecek” şeklindeki değerlendirmeler doğru değildir.

Mirasçılardan Hiçbiri İlk İhalede Taşınmazı Almazsa Ne Olur?

Mirasçılara tanınan bu özel artırma sistemi yalnızca bir defa uygulanmaktadır.

İlk artırmada kanunun aradığı koşullarda satış gerçekleşmezse süreç sona ermez.

Sonraki artırmada üçüncü kişilerin de satış sürecine katılması mümkün hâle gelir.

İkinci artırmada ise genel satış sistemine dönülür ve muhammen kıymetin yüzde ellisi esasına ilişkin hükümler uygulanır.

Dolayısıyla yeni düzenleme, miras kalan taşınmazın hiçbir şekilde üçüncü kişiye satılamayacağı anlamına gelmemektedir.

Kanun esasen mirasçılara ilk fırsatı vermektedir.

Mirasçılar bu fırsatı kullanmaz veya satış için gerekli teklif oluşmazsa taşınmaz daha sonra üçüncü kişilerin de katılabileceği satış sürecine geçebilir.

Bir Mirasçı Diğer Mirasçıların Paylarını Alabilir mi?

Evet.

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde uyuşmazlığın mutlaka açık artırmaya kadar gitmesi gerekmez.

Örneğin dört kardeşe miras kalan bir evde kardeşlerden biri evin tamamını almak istiyorsa diğer mirasçılarla anlaşarak onların haklarını devralabilir.

Tarafların uzlaşması çoğu zaman açık artırma sürecinden daha hızlı ve ekonomik bir çözüm sağlayabilir.

Bunun yanında ortaklığın giderilmesi sürecinin satış aşamasına ulaşması hâlinde de 2026 yılında getirilen yeni düzenleme sayesinde taşınmazı almak isteyen malik mirasçı, ilk artırmaya katılarak taşınmazın tamamını satın alma imkânına sahip olacaktır.

Mirasçılardan Biri Satış İstemiyorsa Satış Engellenebilir mi?

Bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak şekilde sahiplenilmesi, hiçbir mirasçının süresiz şekilde ortaklık içerisinde kalmaya zorlanacağı anlamına gelmez.

Kural olarak ortaklardan biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir.

Bu nedenle diğer mirasçıların;

“Biz satmak istemiyoruz.”

demesi tek başına ortaklığın giderilmesi talebini ortadan kaldırmaz.

Ancak taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığı, tarafların anlaşma sağlayıp sağlayamayacağı ve ortaklığın hangi yöntemle sona erdirileceği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hâlinde ise 2026 yılında getirilen özel ihale sistemi gündeme gelecektir.

Dava Açılmadan Önce Arabuluculuğa Başvurmak Gerekiyor mu?

Evet.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Dolayısıyla mirasçılar arasında miras kalan evin paylaşılması konusunda uyuşmazlık bulunuyorsa doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açılması yerine öncelikle dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculuk aşaması özellikle miras uyuşmazlıklarında önemli bir fırsat olabilir.

Mirasçılardan biri taşınmazı satın alabilir, diğer mirasçıların paylarına karşılık belirli bir bedel ödeyebilir veya taşınmazın birlikte satılması ve satış bedelinin paylaşılması konusunda anlaşma sağlanabilir.

Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise ortaklığın giderilmesi davasına geçilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer de yargılama bakımından önem taşımaktadır.

Dava sürecinde taşınmazın paylaşılmasının mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Ortaklığın aynen paylaşma yoluyla giderilmesinin mümkün olmadığı ve satış suretiyle giderilmesi gerektiği sonucuna ulaşılırsa satış aşamasına geçilir.

2026 değişikliğinin esas etkisi de bu satış aşamasında ortaya çıkmaktadır.

Bir Mirasçı Payını Daha Önce Üçüncü Kişiye Satmışsa Ne Olur?

Yeni düzenleme açısından en önemli şartlardan biri taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasıdır.

Bu nedenle miras kalan taşınmazdaki bir payın daha önce yabancı bir kişiye devredilmiş olması, yeni sistemin uygulanması bakımından önemli sonuç doğurabilir.

Örneğin dört kardeşe kalan bir taşınmazda kardeşlerden biri mülkiyet hakkını üçüncü bir kişiye devreder ve bu kişi taşınmazın maliklerinden biri hâline gelirse artık taşınmaz yalnızca mirasçıların mülkiyetinde değildir.

Bu nedenle miras taşınmazlarında pay devri yapılmadan önce işlemin ileride gerçekleşebilecek ortaklığın giderilmesi sürecine etkisinin de dikkate alınması gerekir.

Mirasçılar arasındaki pay devirleri veya mülkiyet yapısını değiştiren daha karmaşık işlemler bakımından ise somut tapu kayıtları ve devir şekli ayrıca değerlendirilmelidir.

Yeni Düzenleme Miras Kalan Evin Normal Satışını da Kapsıyor mu?

Hayır.

Bu husus uygulamada en fazla karıştırılabilecek konulardan biridir.

Örneğin üç kardeş kendilerine miras kalan bir evi birlikte satmaya karar verir ve taşınmazı piyasada üçüncü bir kişiye satarsa burada 2026 yılında getirilen özel açık artırma sistemi uygulanmaz.

Çünkü ortada ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kapsamında gerçekleştirilen bir mahkeme satış süreci bulunmamaktadır.

Yeni düzenleme özellikle ortaklığın giderilmesi sonucunda yapılacak cebri satışın ilk artırmasına ilişkindir.

Bu nedenle “2026’dan sonra miras kalan evler önce mutlaka mirasçılara teklif edilecek” şeklinde genel bir ifade hukuken doğru değildir.

Eski Dosyalar da Yeni Düzenlemeden Yararlanabilecek mi?

Kanunda bu konuda geçiş hükmü bulunmaktadır.

İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklikler, düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmayacaktır.

Dolayısıyla burada yalnızca davanın veya ortaklığın giderilmesi sürecinin hangi tarihte başladığına bakılması yeterli değildir.

Satış ilanının hangi tarihte yapıldığı özellikle önem taşımaktadır.

31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış artırmalar bakımından önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir.

Buna karşılık yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesinden sonra gerçekleştirilecek satış işlemlerinde, şartların bulunması hâlinde mirasçılar arasındaki özel ilk artırma sistemi uygulanabilecektir.

Yeni Düzenleme Mirasçılar Açısından Neden Önemli?

Miras kalan taşınmazlar yalnızca ekonomik değere sahip mallar olmayabilir.

Aile evi, yıllardır kullanılan bir arsa, köydeki aile taşınmazı veya geçmişten gelen başka bir gayrimenkul mirasçılar açısından manevi değer de taşıyabilir.

Eski satış sisteminde ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hâlinde üçüncü kişilerin ihaleye katılması sonucunda taşınmazın aile dışına çıkması mümkündü.

Yeni düzenleme bu ihtimali tamamen ortadan kaldırmamakla birlikte, taşınmazı korumak isteyen mirasçılara önemli bir avantaj sağlamaktadır.

Mirasçılar artık belirli şartların bulunması hâlinde üçüncü kişilerle rekabete girmeden önce kendi aralarında gerçekleştirilecek ilk artırmada taşınmazı satın alma fırsatına sahip olacaktır.

Bununla birlikte diğer mirasçıların ekonomik haklarının zarar görmemesi amacıyla ilk artırmada muhammen kıymetin tamamı esas alınmaktadır.

Bu yönüyle düzenleme, bir taraftan taşınmazın mümkün olduğunca mirasçılar arasında kalmasını sağlamayı, diğer taraftan satış bedelinden pay alacak mirasçıların malvarlığı haklarını korumayı amaçlayan bir sistem oluşturmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Miras kalan evde bir mirasçı satış isterse diğerleri engelleyebilir mi?

Diğer mirasçıların satış istememesi tek başına ortaklığın giderilmesini sürekli olarak engellemez. Uyuşmazlık çözülemezse gerekli hukuki süreç sonunda ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

İlk ihaleye dışarıdan biri katılabilir mi?

Yeni düzenlemenin bütün şartları bulunuyorsa ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.

Mirasçılardan hiçbiri evi almazsa ev satılmayacak mı?

Hayır. Mirasçılar arasındaki özel artırma bir defaya mahsustur. İlk artırmada satış gerçekleşmemesi hâlinde sonraki satış aşamasında üçüncü kişilerin katılması mümkün olabilir.

İlk ihalede ev yarı fiyatına alınabilir mi?

Mirasçılar arasında yapılacak özel ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınmaktadır. Bu nedenle düzenleme mirasçılardan birinin taşınmazı değerinin yarısına satın almasını sağlayan bir sistem değildir.

Evde yabancı bir kişinin hissesi varsa yeni düzenleme uygulanır mı?

Kanun, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını aramaktadır. Bu nedenle taşınmazda mirasçı olmayan bir malik bulunması özel ilk artırma sisteminin uygulanmasına engel oluşturabilir.

Bu hak bütün miras satışlarında geçerli mi?

Hayır. Düzenleme mirasçıların kendi iradeleriyle gerçekleştirdikleri normal satışlara ilişkin genel bir önalım hakkı değildir. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi sonucunda gerçekleştirilen açık artırma sürecine yönelik özel bir düzenlemedir.

Sonuç

2026 yılında yapılan değişiklik, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir yenilik getirmiştir.

Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması, taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.

Mirasçılar arasındaki bu özel artırma yalnızca bir defa yapılacak ve ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınacaktır. İlk artırmada satış gerçekleşmemesi hâlinde ise sonraki satış sürecinde üçüncü kişilerin de ihaleye katılması mümkün olabilecektir.

Bu nedenle yeni düzenlemeyi, mirasçılara her türlü satış bakımından tanınmış genel bir “önalım hakkı” şeklinde değil; miras yoluyla edinilmiş taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında mirasçılara ilk satın alma fırsatının verilmesi şeklinde değerlendirmek gerekir.

Özellikle miras kalan taşınmazda daha önce pay devri yapılmış olması, üçüncü kişi malik bulunması, satış ilanının düzenlemenin yürürlük tarihinden önce yapılmış olması veya mülkiyet yapısının karmaşık olması hâllerinde her dosyanın kendi özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın özelliklerine göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir.