Kira sözleşmelerinde en sık karşılaşılan yanılgılardan biri, sözleşmede yazılı sürenin sona ermesiyle birlikte kiracının evi veya işyerini boşaltmak zorunda olduğunun düşünülmesidir. Özellikle bir yıllık olarak düzenlenen kira sözleşmelerinde, sözleşme üzerinde yer alan bitiş tarihine gelindiğinde kiraya veren tarafından “sözleşme bitti, artık çıkmanız gerekiyor” şeklinde bir yaklaşım benimsenebilmektedir.
Ancak Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel bir sistem öngörmüştür. Bu nedenle kira sözleşmesinde yazılı sürenin sona ermesi, kural olarak kiraya verene kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı vermez.
Başka bir ifadeyle, bir yıllık kira sözleşmesinin bir yılının dolması kiracının otomatik olarak tahliye edilebileceği anlamına gelmez.
Kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması ve ilgili sebebe ilişkin usul ve sürelerin doğru şekilde uygulanması gerekir.
Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Süre Dolunca Sona Erer mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi özel bir düzenleme içermektedir.
Buna göre kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden en az on beş gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmezse kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.
Örneğin taraflar arasında 1 Eylül tarihinde başlayan ve bir yıl süreli olarak düzenlenen bir konut kira sözleşmesi bulunduğunu düşünelim. Kiracı kanunda öngörülen süre içerisinde sözleşmeyi sona erdirmek istediğini bildirmezse, kira ilişkisi sözleşmede belirtilen bitiş tarihinde kendiliğinden ortadan kalkmaz. Kira sözleşmesi kanun gereğince uzar.
Buradaki önemli nokta, kiracı ile kiraya verenin durumunun aynı olmamasıdır.
Kiracı kanunda öngörülen şartlara uyarak sözleşmenin sona ermesini sağlayabilirken, kiraya veren yalnızca “sözleşmenin süresi doldu” gerekçesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez.
Dolayısıyla kira kontratının üzerinde bir başlangıç ve bitiş tarihi bulunması, kiraya verene bitiş tarihinde kiracıyı doğrudan çıkarma hakkı sağlamaz.
Ev Sahibi “Kira Sözleşmesini Yenilemiyorum” Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca “sözleşmeyi yenilemiyorum” şeklinde bir bildirim yapılması, çoğu durumda tahliye için yeterli değildir.
Kiraya veren;
“Bir yıllık sözleşmemiz sona erdi.”
“Yeni dönem için sözleşme yapmak istemiyorum.”
“Kontratı yenilemeyeceğim.”
“Evin yeniden kiraya verileceğini düşünüyorum.”
gibi gerekçeleri tek başına ileri sürerek kiracının tahliyesini sağlayamaz.
Kanunun sistemi gereği kira sözleşmesi, kiracı tarafından süresinde sona erdirilmediği takdirde belirli koşullarla uzamaya devam eder.
Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için ayrıca kanunda kabul edilen bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.
Sözleşmeye “Süre Sonunda Kiracı Çıkacaktır” Yazılması Yeterli midir?
Kira sözleşmelerinde zaman zaman “kiracı bir yılın sonunda taşınmazı kayıtsız ve şartsız boşaltacaktır” veya benzeri ifadelerle karşılaşılmaktadır.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanuni koruma yalnızca sözleşmeye böyle bir cümle eklenerek ortadan kaldırılamaz.
Özellikle gerçek anlamda bir tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesine başlangıçta eklenen genel bir “süre sonunda çıkılacaktır” hükmünün birbirinden ayrılması gerekir.
Tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için kanunun aradığı şartları taşıması gerekir. Her sözleşme maddesi tahliye taahhüdü olarak kabul edilemez.
Bu nedenle yalnızca kira sözleşmesinin özel şartlar bölümüne tahliyeye ilişkin genel bir ifade yazılması, her durumda kiracının sözleşme sonunda doğrudan tahliye edilebileceği anlamına gelmez.
Peki Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Ettirebilir?
Kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına yeterli olmasa da kiraya verenin hiçbir şekilde tahliye hakkı bulunmadığı düşünülmemelidir.
Türk Borçlar Kanunu kiraya verene belirli şartlarda tahliye talep etme imkânı tanımaktadır.
Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
1. Ev Sahibinin veya Yakınlarının Konut ya da İşyeri İhtiyacı
Kiraya verenin taşınmaza gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Kanunda ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı yalnızca kiraya verenin kendi ihtiyacıyla sınırlı tutulmamıştır.
Kiraya veren;
- kendisi,
- eşi,
- altsoyu,
- üstsoyu,
- kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa belirli şartlar altında kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.
Burada önemli olan yalnızca “eve ihtiyacım var” denilmesi değildir. İhtiyacın somut olay bakımından gerçek ve ciddi olması gerekir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye bakımından sözleşme süresinin sona ermesi önem taşısa da yine sürelerin doğru takip edilmesi gerekir.
Dolayısıyla “sözleşme bitti” ile “sözleşme bitti ve kanunda öngörülen gerçek ihtiyaç sebebi mevcut” birbirinden farklı durumlardır.
2. Esaslı Tadilat, Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya imarı amacıyla esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanılması mümkün değilse tahliye talep edilebilir.
Burada küçük çaplı boya, bakım veya basit onarımlar tahliye sebebi olarak değerlendirilmez.
Kanunun aradığı durum, taşınmazın kullanımının devamını fiilen mümkün kılmayacak nitelikte esaslı bir çalışma yapılmasıdır.
Bu tahliye sebebinde de kanunda belirlenen dava sürelerinin ayrıca dikkate alınması gerekir.
3. Yeni Malikin İhtiyacı
Kiracının oturduğu evin veya kullandığı işyerinin satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Bir taşınmazın satılması halinde kural olarak yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.
Bu nedenle “ev satıldı, kiracı artık çıkmak zorunda” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.
Ancak taşınmazı satın alan yeni malikin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye talep edilmesi mümkündür.
Yeni malikin bu hakkı kullanması da belirli bildirim ve dava sürelerine bağlıdır.
Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra kanunda öngörülen süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak edinme tarihinden altı ay sonrasında dava yoluna başvurabilir.
Bunun yanında şartları varsa kira sözleşmesinin sona ermesine bağlı diğer dava yolunun kullanılması da mümkündür.
4. Geçerli Tahliye Taahhüdü Bulunması
Kiracının, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi önemli tahliye sebeplerinden biridir.
Geçerli bir tahliye taahhüdü mevcutsa kiracı, taahhütte belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren tahliye sürecini başlatabilir.
Ancak burada süre son derece önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.
Bu nedenle geçerli tahliye taahhüdü bulunması tek başına yeterli değildir. Taahhüde dayanılarak kanuni süresi içerisinde işlem yapılması da gerekir.
Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve tahliye tarihinin belirlenebilir durumda bulunması gibi hususlar somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
5. Kiranın Ödenmemesi
Kiracının en temel borçlarından biri kira bedelini zamanında ödemektir.
Kiracı muaccel hale gelen kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesindeki şartlar kapsamında kiracıya yazılı olarak süre verebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresi en az otuz gündür.
Kiracıya gönderilen bildirimin yalnızca borcun ödenmesini istemesi değil, verilen sürede ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin sona erdirileceğine ilişkin gerekli içeriği taşıması da önemlidir.
Kira borcunun ödenmemesi halinde ayrıca İcra ve İflas Kanunu kapsamında kira alacağı ve tahliyeye yönelik icra yolları da somut olayın şartlarına göre gündeme gelebilir.
6. Bir Kira Yılında İki Haklı İhtar
Kiracının kira bedelini sürekli olarak geç ödemesi de belirli koşullarda tahliye sebebi oluşturabilir.
Bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa kiraya veren kira yılının sona ermesinin ardından dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir.
Burada iki ihtarın aynı kira yılına ilişkin olması ve gerçekten ödenmesi gereken kira bedellerinin zamanında ödenmemesi nedeniyle gönderilmiş olması önem taşır.
Ayrıca kira yılının sona ermesinden sonraki dava açma süresi de gözden kaçırılmamalıdır.
7. Kiracının veya Eşinin Oturmaya Elverişli Başka Bir Konutunun Bulunması
Kanunda daha az bilinen tahliye sebeplerinden biri de kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasıdır.
Ancak bunun tahliye sebebi oluşturabilmesi için kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulduğu sırada bu konutun varlığını bilmiyor olması gerekir.
Bu şartların mevcut olması halinde sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren kanunda belirlenen süre içerisinde tahliye davası açılması mümkündür.
8. Kiracının Kiralananı Özensiz Kullanması veya Komşular Açısından Çekilmez Davranışlarda Bulunması
Kiracı yalnızca kira bedelini ödemekle yükümlü değildir.
Kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli şekilde kullanması, ayrıca aynı taşınmazda yaşayanlara ve komşulara gerekli saygıyı göstermesi gerekir.
Bu yükümlülüklerin ihlal edilmesi halinde durumun niteliğine göre kiraya veren tarafından yazılı ihtar gönderilmesi ve aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi gerekebilir.
Ancak kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, verilen sürenin faydasız olacağının açık olması veya kiracının davranışlarının kiraya veren ya da komşular açısından çekilmez hale gelmesi gibi ağır durumlarda kanun daha farklı sonuçlara imkân tanımaktadır.
Bu nedenle her komşuluk uyuşmazlığı otomatik tahliye sebebi değildir. Davranışın ağırlığı ve somut olayın koşulları birlikte değerlendirilmelidir.
10 Yıllık Kiracı Sebep Gösterilmeden Çıkarılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren açısından önemli düzenlemelerden biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde yer alan on yıllık uzama süresidir.
Kiraya veren normal şartlarda belirli süreli kira sözleşmesinin yalnızca süresinin dolduğunu ileri sürerek tahliye sağlayamaz.
Ancak kanunda düzenlenen on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra farklı bir sistem uygulanmaktadır.
On yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, bunu takip eden uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir özel tahliye sebebi göstermek zorunda olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, halk arasında kullanılan “10 yıllık kiracı doğrudan çıkarılır” ifadesinin teknik olarak eksik olmasıdır.
Başlangıçtaki kira süresi, uzama dönemleri ve bildirimin hangi kira döneminin sonu için yapıldığı ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
Bu nedenle özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde başlangıç tarihi ve uzama yılları incelenmeden tahliye tarihi konusunda kesin bir sonuca varılması doğru değildir.
Kiracı Kira Sözleşmesinin Sonunda Çıkmak İsterse Ne Yapmalıdır?
Kiracı açısından durum kiraya verenden farklıdır.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira ilişkisinin uzamasını engelleyebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması önemlidir.
Kiracı gerekli bildirimi yapmazsa kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Bu nedenle taşınmayı planlayan kiracıların yalnızca sözleşmede yazılı sona erme tarihine güvenmemesi, bildirim süresini de dikkate alması gerekir.
Kira Sözleşmesi Her Yıl Yeniden İmzalanmak Zorunda mı?
Hayır.
Kira sözleşmesinin devam edebilmesi için tarafların her yıl yeniden masaya oturup yeni bir kira kontratı imzalaması zorunlu değildir.
Kiracı süresinde sona erdirme bildirimi yapmadığında sözleşme kanun gereği uzayabilir.
Bu nedenle eski sözleşmenin üzerinde örneğin “2025-2026 kira dönemi” yazması, 2026 yılından sonra taraflar arasında hiçbir kira ilişkisi bulunmadığı anlamına gelmez.
Yeni bir sözleşmenin imzalanmamış olması da tek başına kiracının taşınmazı haksız şekilde kullandığı sonucunu doğurmaz.
Kira ilişkisi kanunda öngörülen şekilde devam edebilir.
Ev Sahibi Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolduğunu Gerekçe Göstererek Eve Girebilir mi?
Hayır.
Kiracının tahliyesi hukuki usullere göre gerçekleştirilmelidir.
Kiraya verenin sözleşmenin sona erdiğini ileri sürerek kiracının rızası dışında taşınmaza girmesi, kilidi değiştirmesi, kiracıya ait eşyaları dışarı çıkarması, elektrik veya su gibi hizmetleri hukuka aykırı şekilde kestirmeye çalışması hukuki ve olayın niteliğine göre cezai sorunlara yol açabilir.
Tahliye konusunda taraflar anlaşamıyorsa uyuşmazlığın kanuni yollarla çözülmesi gerekir.
Kiraya verenin kendi imkânlarıyla fiilen tahliye gerçekleştirmeye çalışması doğru bir yöntem değildir.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaktadır.
Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıkta doğrudan dava açmak yerine, kural olarak öncelikle dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa gerekli son tutanağın düzenlenmesinin ardından dava yoluna başvurulabilir.
Bununla birlikte İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, kira uyuşmazlıklarındaki dava şartı arabuluculuğa ilişkin genel düzenlemenin dışında tutulmuştur.
Bu nedenle izlenecek yolun dava mı yoksa icra takibi mi olduğuna göre arabuluculuk yönünden de ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Tahliye davalarında görevli mahkemenin yanı sıra davanın hangi yerde açılacağı, tarafların durumları ve uyuşmazlığın niteliğine göre yetki kurallarının da değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle tahliye davalarında kanunda öngörülen bir aylık dava süreleri gibi hak düşürücü nitelikte sonuç doğurabilecek süreler bulunduğundan, yalnızca tahliye sebebinin mevcut olması yeterli değildir.
Doğru hukuki sebebe dayanılması ve işlemlerin süresinde gerçekleştirilmesi büyük önem taşır.
Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Çıkarıp Evi Başkasına Kiralayabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, yalnızca kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla kullanılabilecek sınırsız bir hak değildir.
Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz.
Benzer şekilde yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz bakımından da kanunda yeniden kiralamaya ilişkin özel sınırlamalar bulunmaktadır.
Kiraya verenin bu kurallara aykırı davranması halinde eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.
Kanun, bu durumda ödenecek tazminatın eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamayacağını düzenlemektedir.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye süreci yalnızca dava aşamasından ibaret değildir. Tahliye sonrasında taşınmazın nasıl kullanıldığı da hukuki sonuç doğurabilir.
“Kontrat Bitti, Çık” Şeklindeki İhtar Kiracıyı Tahliye Etmeye Yeter mi?
Kural olarak hayır.
Bir ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmiş olması, içeriğinde yer alan her talebin hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez.
Kiraya veren yalnızca kira sözleşmesinin süresinin sona erdiğini belirterek tahliye talep etmişse, konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmenin uzamasına ilişkin hükümleri dikkate alınır.
Tahliye için kanunda kabul edilen başka bir hukuki sebep bulunması gerekiyorsa bu sebebin şartlarının da gerçekleşmiş olması gerekir.
Bu nedenle tahliye ihtarnamesinin içeriği, dayandığı hukuki sebep, tebliğ tarihi ve ilgili kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.
Ev Sahibi Kira Bedelini Beğenmediği İçin Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Kira bedelinin çevredeki emsal taşınmazlara göre düşük kalması tek başına tahliye sebebi değildir.
Kira bedelinin belirlenmesi ile kiracının tahliyesi farklı hukuki konulardır.
Kanunda gerekli şartların bulunması halinde kira bedelinin tespiti veya kira artışına ilişkin hukuki yollar gündeme gelebilir. Ancak “kira düşük kaldı, bu nedenle kiracı çıksın ve ev daha yüksek bedelle başkasına kiralansın” düşüncesi tek başına tahliye hakkı sağlamaz.
Dolayısıyla kira bedelinin yükseltilmesi amacıyla kullanılan hukuki yollarla tahliye yolları birbirine karıştırılmamalıdır.
Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması Tahliye Davası Açmak İçin Hiç mi Önemli Değildir?
Sözleşmenin sona erme tarihi tamamen önemsiz değildir.
Aksine ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, kiracının başka konutunun bulunması ve benzeri bazı tahliye sebeplerinde kira döneminin sona erme tarihi, dava açma süresinin hesaplanması açısından oldukça önemlidir.
Buradaki ayrım şudur:
Kira süresinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi değildir; ancak başka bir kanuni tahliye sebebi mevcutsa sürenin sona erdiği tarih dava hakkının kullanılmasında önem taşıyabilir.
Bu nedenle her kira dosyasında yalnızca sözleşmede yazılı bitiş tarihine değil, tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığına bakılmalıdır.
Tahliye Sürelerinde Neden Dikkatli Olunmalıdır?
Kira hukukunda birçok tahliye sebebi belirli sürelere bağlanmıştır.
Örneğin;
- tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre,
- ihtiyaç nedeniyle açılacak davalarda kira döneminin sona ermesine bağlı süreler,
- iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede ilgili kira yılının sona ermesinden sonraki süre,
- yeni malikin ihtiyacında taşınmazın edinilmesinden itibaren yapılması gereken bildirim,
- on yıllık uzama süresinde yapılması gereken üç aylık bildirim
gibi sürelerin doğru hesaplanması gerekir.
Yanlış tarihte yapılan ihtar veya süresi geçirildikten sonra yapılan başvuru, tahliye sebebi esasen mevcut olsa bile hak kaybına neden olabilir.
Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, varsa sonraki sözleşmeler, ödeme tarihleri, ihtarnameler, tahliye taahhüdü ve tebligat evraklarının birlikte incelenmesi önemlidir.
Kiracı Açısından Kira Sözleşmesinin Bitmesi Ne Anlama Gelir?
Kiracılar açısından da “sözleşme zaten bitti, artık istediğim zaman çıkarım” düşüncesi her zaman doğru değildir.
Kiracı sözleşmenin yenilenmesini istemiyorsa kanundaki bildirim süresine uygun davranmalıdır.
Kira ilişkisi uzadıktan sonra kiracının kira dönemi içerisinde taşınmazı erken boşaltması halinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun erken geri verme hükümleri kapsamında kira bedeline ilişkin bazı sorumluluklar gündeme gelebilir.
Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem de kiracıların kira sözleşmesinin bitiş tarihini tek başına yeterli kabul etmemesi gerekir.
Sonuç: Kira Kontratının Bitmesi Kiracının Otomatik Tahliyesi Anlamına Gelmez
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinde yazılı sürenin sona ermesi, kiracının otomatik olarak taşınmazdan çıkarılabileceği anlamına gelmez.
Kiracı, süresinde sona erdirme bildirimi yapmadığı takdirde belirli süreli kira sözleşmesi kanun gereğince bir yıl uzayabilir. Kiraya veren ise kural olarak yalnızca kira süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiracının tahliyesi için somut olayın özelliklerine göre;
- kiraya verenin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı,
- yeni malikin ihtiyacı,
- yeniden inşa veya esaslı imar,
- geçerli tahliye taahhüdü,
- kira bedelinin ödenmemesi,
- iki haklı ihtar,
- kiracının veya eşinin aynı bölgede oturmaya elverişli başka konutunun bulunması,
- kira sözleşmesine aykırı ve ağır davranışlar,
- on yıllık uzama süresinin tamamlanması
gibi kanunda düzenlenen nedenlerden biri gündeme gelebilir.
Ancak her tahliye sebebinin şartları ve başvuru süreleri birbirinden farklıdır.
Bu nedenle “kira sözleşmesi ne zaman bitiyor?” sorusu tek başına tahliye konusunda yeterli değildir. Asıl incelenmesi gereken, kiraya verenin hangi hukuki tahliye sebebine sahip olduğu ve bu sebebe ilişkin kanuni şartların yerine getirilip getirilmediğidir.
Sıkça Sorulan Sorular
1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bir yıllık sürenin sona ermesi tek başına kiracının tahliye edilmesi için yeterli değildir.
Ev sahibi kontratı yenilemezse ne olur?
Kiraya verenin yalnızca sözleşmeyi yenilemek istemediğini bildirmesi kural olarak kira ilişkisini sona erdirmez. Kiracının süresinde bildirim yapmaması halinde sözleşme kanun gereği uzayabilir.
Ev sahibi sözleşme bitti diye tahliye davası açabilir mi?
Sadece sürenin dolmasına dayanılarak tahliye talep edilmesi kural olarak yeterli değildir. Kanunda düzenlenen bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.
10 yılı dolduran kiracı çıkarılabilir mi?
On yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesindeki şartlara uygun bildirim yapılması halinde kiraya veren özel bir tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Sürenin başlangıcı ve uzama dönemleri somut sözleşmeye göre ayrıca hesaplanmalıdır.
Kiracı tahliye taahhüdü verdiyse sözleşmenin bitmesini beklemek gerekir mi?
Geçerli bir tahliye taahhüdünde esas olan taahhütte belirtilen tahliye tarihidir. Kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren bir aylık kanuni süre içerisinde dava veya uygun icra yoluna başvurabilir.
Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik şartları varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kanunda düzenlenen süre ve usullere göre kullanabilir.
Kira ödenmezse sözleşmenin bitmesi beklenir mi?
Her durumda sözleşmenin normal bitiş tarihinin beklenmesi gerekmez. Kira bedelinin ödenmemesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde farklı tahliye yolları gündeme gelebilir.
Tahliye davasından önce arabulucuya gidilmesi gerekir mi?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Ancak İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır.
Not: Kira ilişkilerinde tahliye sebebi kadar sürelerin ve tebligatların doğru değerlendirilmesi de önemlidir. Her kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşme hükümleri, ödeme durumu, ihtarnameler ve varsa tahliye taahhüdü farklı olduğundan somut olayın kendi şartları içerisinde değerlendirilmesi gerekir.
